La sanción de la ley de alquileres (N° 27.551), allá por el 2020, luego reformada en el 2023 por la 27.733, provocó una caída enorme en la oferta de inmuebles y, por consiguiente, un incremento muy importante en los valores locativos de los inmuebles que quedaron en oferta. El DNU, en vigencia desde diciembre de 2023, trajo una relativa calma en los mercados hasta que el mismo se afianzó, los propietarios tomaron confianza en el nuevo rumbo que el gobierno actual estaba ofreciendo a fin que sirviera para mejorar la oferta como así también devolver al mercado la calma y por ende una reducción en los valores.
Si bien el DNU, con el paso del tiempo, restableció la confianza, pues disponía que las partes contratantes de un alquiler podían establecer entre ellos plazos de locación, moneda a regir y tipos de actualización. No debíamos olvidar que aun miles de personas quedaron enganchados a las dos leyes anteriores, con plazos locativos de hasta 3 años, con la aplicación de diferentes variables para la actualización de los valores (IPC – ICL), índices que, de una manera u otra, reflejaban en las variables a aplicar una inflación muy alta que condicionaba -y aun condiciona- la continuidad en el alquiler de una propiedad. En síntesis, aquellos que firmaron con la ley del 2020 (por 3 años) y prorrogaron su contrato por otro plazo igual disponían de ese inmueble hasta el 2026, con índices de actualización que socavaban el bolsillo del locatario, pero también perjudicaba al locador, pues aun al ser altos estaban muy por debajo de la inflación y la renta a percibir. En relación a esto último, estaba muy por debajo de lo esperado. Fueron dos leyes que perjudicaron a las dos partes.
Hoy, a 11 meses de gestión del nuevo gobierno y del DNU que terminó con estas dos leyes nefastas y observando una reducción muy importante en la inflación, especialmente en los últimos 5 meses, nos encontramos con un mercado locativo ágil, dinámico y, en especial, con enormes expectativas. Aunque si bien la situación económica no es buena en general, la baja de los índices inflacionarios, de a poco, conlleva también una reducción importante en las tablas a aplicar para la actualización de los contratos viejos (ley 27.551) que reflejan una merma de 20 puntos en los últimos 4 meses (de 246 % en junio a 227 % en octubre). Pero no debemos dejar de lado el bolsillo flaco de quienes alquilan por un atraso importante en los ingresos; por lo cual, hacer frente a una nueva unidad o renovar la que utiliza se le hace bastante cuesta arriba y es en ese contexto donde el corredor inmobiliario debe obrar con neutralidad, inteligencia y experiencia para llegar a un acuerdo que beneficie a las partes contratantes.
Hoy, quienes habitan en consorcios tienen otro problema no menos grave, me refiero a las siempre nombradas expensas, que incluye en general a servicios (luz, agua, tasas). Por un lado, se incrementaron en los últimos 6 meses más de un 300% y finalmente sueldos y cargas sociales (que mes a mes aumentan fuertemente). Todo este pack junto significa una bomba de tiempo que, en muchos casos, termina por causar graves problemas económicos a los administradores por dilación en el pago de las mismas, ocasionando mora en el pago de servicios, llegando inclusive al corte y no poder realizar mejoras necesarias o imprescindibles en los edificios.
Para tener en cuenta, los ítems nombrados conforman entre el 70 y el 80 % del total de las expensas mensuales. Ante esto es necesaria una ley que reduzca los impuestos y tasas en servicios para los consorcios al igual que las cargas sociales de los empleados pues en general beneficia al gremio que los agrupa y no al que está en relación de dependencia.
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