Los tres últimos años, en un contexto complicado, tanto para propietarios como para inquilinos por la sanción de las leyes 27,551 y 27,737 del 2020 y 2023 -respectivamente- crearon un caos en el movimiento del mercado inmobiliario. Se retiraron de locación miles de propiedades hasta tanto el panorama, o mejor dicho la situación económica, aclare.
El DNU sancionado en diciembre/2023 por el Gobierno entrante, si bien permitió de a poco incrementar el mercado de alquileres, también trajo consigo una actualización de los valores; por lo que en muchos casos al Locatario le fue complicado conseguir dentro de los precios pagables de acuerdo a sus ingresos o en los lugares más óptimos teniendo en cuenta su desarrollo profesional o familiar.
No podemos dejar de reflejar que quienes firmaron contratos con la 27.551 han tenido que negociar con los propietarios los nuevos valores ya que las actualizaciones anuales (que exige esta ley) nunca estuvo en menos del 200% de incremento.
Pero no solo esta situación preocupó a las partes contratantes, sino que las expensas pasaron a ser un gasto muy preocupante y a veces impagable, tanto para propietarios como para inquilinos. La altísima inflación interanual ocasiona un incremento incesante en el costo de los servicios de agua corriente, energía eléctrica, la quita de distintos subsidios y demás servicios en general, sumado al sueldo y cargas sociales de los encargados de edificios, forman un detonante explosivo cuando deben hacerle frente.
En el último año, crecieron entre un 250 y un 300%, pero los ingresos en el estándar de la gente no llegan ni delirando a ese porcentual. Así, a los propietarios que tienen locado su departamento por un lado, como para los administradores de consorcios por el otro, ocasiona un problema grave que se acrecienta cada mes por la morosidad progresiva. Pues, el no cobro de dicho ítem o el atraso del pago en término ocasiona intereses que en la mayoría de los casos las prestatarias de servicios lo cobran usurariamente o termina en el corte transitorio del servicio en caso que los consorcios carecen de fondos de reserva suficiente para hacerse cargo de dichos pagos.
No debe pasarse por alto que el propietario/inquilino que no abona las expensas causa un perjuicio económico al consorcio lo que finalmente deriva en gastos de juicios, normalmente eternos para recuperar el dinero gastado sin poder destinar ese capital, generalmente a mejoras edilicias, seguridad, etcétera pendientes por la morosidad ocasionada.
El gremio que agrupa a los encargados de edificios (Suterh) debe ser uno de los más fuertes y cercanos a cuanto gobierno esté presente en el poder, pues a diferencia de otros, logra beneficios casi permanentemente en cuanto a sueldos con una cuota sindical cercana al 3% de la remuneración de su agremiado. Esto quizás la convierte en uno de los gremios con mayor poder dentro de lo que son los cuadros directivos de la CGT, ya que en cortísimos plazos logra la homologación de todos sus acuerdos.
Preocupados por esta situación que se agrava día a día Alberto Héctor Loyarte, martillero público, corredor inmobiliario y administrador de consorcios y el Dr. Fernando Pedro De Gregorio, contador público y martillero público y corredor inmobiliario, elaboraron un proyecto presentado el 19 de abril/2024 en la Cámara de Diputados de la Nación tendiente a alivianar las cargas de las expensas, entre cuyos puntos principales podemos enunciar:
a) Se declara exento a impuesto a los Créditos y Débitos Bancarios que represente un ahora del 1,2 de la masa consorcial;
b) La ventas y locaciones de Servicios a los consorcios, se determinan en el 10,50 % en lugar del 21 %, con lo cual se reduce en total una reducción del total de las compras y servicios de un 8,68 %, Esto reduce, el consumo de servicios públicos de gas, luz, electricidad, seguridad, administración, servicios de mantenimientos y la provisión de todos los materiales de limpieza, ropa del personal, repuestos, materiales eléctricos, etcétera,
c) Se eliminan de la facturación de los servicios domiciliarios, todos los adicionales que se fueron cargando a los servicios de luz, gas, agua, etcétera no, siendo los consorcios sujetos pasivos de impuesto, tasas y contribuciones, como también el Fondo de Santa Cruz un recargo del 6%.
d) Se elimine la transferencia de Impuesto a los Ingresos Brutos de los proveedores anteriores al prestador de servicios en Transporte y Distribución de Energía;
e) Vemos que casi un 10 % de los sueldos, entre aportes y contribuciones, se los llevan diferentes Cajas como por ejemplo, Caja de Protección a la Familia del Convenio Colectivo de Trabajo(CPF) ;
f) Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH), entre otros, al eliminar estos regímenes los consorcios se ahorran un 6,75 % de las cargas laborales;
g) Se le otorga la libertad al consorcio de contratar con diferentes regímenes y se evita que FATERYH demande a consorcios por contratar bajo en régimen a empresas de maestranza, debiendo pagar el doble. Todo ello va a redundar que en el futuro se vaya acomodando los costos para las nuevas contrataciones en los convenios que más le convenga, por los costos y las condiciones de cada uno;
h) Por último, hasta el 2013, los encargados cobraban como plus por antigüedad un 1 % por año y a partir de ese año se duplicó al 2 % debido a la falta de una representación patronal y por el lobby político del sindicato que financiaba las campañas políticas del signo del Ministerio de Trabajo que lo aprobaba. Por ello si pone un tope del 1 % por año de antigüedad que se genera a partir de la sanción de la ley, con lo era originariamente, disminuyente los costos laborales un 1 % por año;
i) Se crea el Concejo de Copropietarios como cuerpo provincial de representación de los Consorcios y poder negociar los convenios y paritarias de los sectores de sus empleados en forma equitativa desde el punto de vista de independencia y poder.
Deseamos que tanto el Poder Ejecutivo como las Cámaras de Diputados y Senadores conozcan de cerca la situación y puedan tomar estas alternativas a fin de paliar una crisis que va en crecida permanente ocasionando nuevamente un daño al mercado inmobiliario tan vituperado en los últimos años.
Más Leídas
