Desde la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que modificó profundamente el marco regulatorio del mercado locativo y dejó atrás la Ley de Alquileres de Argentina, el sector inmobiliario comenzó a mostrar una recuperación gradual. Con el nuevo escenario normativo, muchas propiedades que habían sido retiradas del mercado volvieron a ofrecerse en alquiler, mientras que otras se orientaron hacia el segmento de alquileres temporarios, una modalidad que continúa en crecimiento, especialmente en ciudades donde el turismo se encuentra en expansión.
En la actualidad, el mercado de alquileres presenta una dinámica más ágil. Las propiedades que se ofrecen suelen alquilarse con relativa rapidez, siempre que el valor solicitado por el propietario se ajuste a la tendencia del mercado. Existe una amplia oferta tanto de viviendas como de locales comerciales, lo que genera un escenario competitivo que beneficia a los inquilinos. En este contexto, predominan contratos de uno o dos años, con actualizaciones periódicas que suelen basarse en indicadores como el Índice de Precios al Consumidor o el Índice de Contratos de Locación.
Sin embargo, la situación económica general también deja su huella en el sector. El atraso de los ingresos salariales frente a la inflación y la caída en las ventas del comercio han generado dificultades en muchos inquilinos, especialmente en el rubro comercial. En el microcentro de Santiago del Estero, por ejemplo, se observa un aumento en la desocupación de locales. Muchos comerciantes optan por trasladarse hacia otras zonas de la ciudad donde el flujo constante de peatones y vehículos genera nuevos polos de actividad.
Este fenómeno expone, además, una problemática estructural: la falta de una planificación urbanística integral que oriente el crecimiento de la ciudad. El cambio en las zonas comerciales y la reconfiguración del mapa económico urbano son señales de un proceso que, sin una planificación adecuada, puede profundizar desequilibrios en el desarrollo urbano.
La pérdida del poder adquisitivo también impacta directamente en el comercio minorista. Se observa una tendencia al achicamiento de los locales, tanto en superficie como en volumen de mercadería, e incluso cambios de rubro en busca de mayor rentabilidad o menores costos. Ante esta realidad, muchos propietarios han comenzado a revisar sus pretensiones de renta: mantener un inmueble desocupado implica afrontar gastos de mantenimiento, impuestos y servicios, por lo que cada vez es más frecuente la búsqueda de acuerdos que permitan establecer valores de alquiler equilibrados y sostenibles.
En el ámbito residencial, el microcentro ha experimentado un crecimiento significativo de unidades habitacionales, principalmente departamentos de uno, dos y tres ambientes con buenas prestaciones, ubicación estratégica y amenities. Estas unidades suelen estar orientadas a un segmento de ingresos medios y altos, ya que sus costos de alquiler o mantenimiento no siempre resultan accesibles para el asalariado promedio.
Paralelamente, la expansión de complejos bajo régimen de propiedad horizontal en distintas zonas de la ciudad ha puesto en evidencia otras dificultades. Muchos de estos desarrollos enfrentan problemas vinculados a la prestación de servicios básicos, particularmente agua y cloacas. Gran parte de la red cloacal tiene varias décadas de antigüedad, lo que provoca saturaciones, desbordes y deficiencias en el funcionamiento del sistema.
A esto se suma el incremento sostenido de las expensas en los edificios, impulsado por el aumento de los costos laborales, servicios, mantenimiento y seguridad. En algunos consorcios ya se observa atraso en el pago de expensas, una situación que preocupa a los administradores, ya que estos fondos son indispensables para garantizar el funcionamiento y la conservación de los edificios.
En este contexto, resulta fundamental promover una mayor articulación entre el Estado y los distintos actores vinculados al desarrollo urbano: profesionales, empresarios, comerciantes y vecinos. Planificar el crecimiento de la ciudad, mejorar la infraestructura de servicios y garantizar prestaciones adecuadas son pasos necesarios para asegurar una mejor calidad de vida para quienes habitan Santiago del Estero.
La coyuntura actual, marcada por cambios económicos y transformaciones en el mercado inmobiliario, también representa una oportunidad para repensar el desarrollo urbano y avanzar hacia una ciudad más ordenada, sustentable y preparada para el futuro.
*Carlos María Borges, Corredor Inmobiliario (MP 054)
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