Ante la inminente derogación de la Ley de Alquileres, corredores inmobiliarios tienen mejores expectativas para el sector. Aseguran que los incrementos autorizados por la actual normativa están muy por debajo de la realidad inflacionaria. Mientras tanto, la demanda de alquileres permanente “supera ampliamente a la oferta”.

El presidente electo, Javier Milei anunció el 20 de noviembre que derogará la “Nueva Ley de Alquileres” (27.737),  sancionada por el Congreso el 18 de octubre del corriente. De este modo, el economista, que asumirá el mando del Ejecutivo el 10 de diciembre, dejará sin efecto las regulaciones para acceder a un alquiler, entendido como  “un contrato entre partes”. La novedad generó muy buenas expectativas en el sector inmobiliario que asegura estar inmerso en la incertidumbre inflacionaria.

Miguel Moreno, integrante directivo de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) explica que, de manejarse como lo establecía la Ley hasta el 2015, tanto propietarios, como inquilinos se verían beneficiados con mayores certezas respecto a la contratación. Con menos restricciones, se fijaban actualizaciones de precios de manera semestrales, con contratos de dos años. Y “estaba bien definido cuál era el valor que se iba a pagar de principio a fin del alquiler”, según recordó el corredor. 

Hasta ahora no trascendieron mayores detalles de la derogación de la Ley recientemente modificada, pero Milei adelantó que los contratos podrán pactarse en cualquier moneda que los propietarios deseen; en consonancia con la política de libre mercado.

De acuerdo a los datos recogidos por el Censo 2022 del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, a julio de 2022, la población argentina ascendía a 46.234.830 personas. A nivel nacional, el 69,9% es propietaria de la vivienda que habita, mientras que un 17,4% son inquilinos; de los cuales, alrededor de 8 millones residen en viviendas alquiladas. 

En Santiago del Estero, al problema inflacionario se suma una creciente demanda de alquileres para vivienda, frente a una oferta realmente escasa, especialmente en la zona céntrica y aledaña a las universidades. Paralelamente surgieron los alquileres temporarios, como respuesta a una demanda también creciente, en parte ligada al turismo. No obstante, desde el sector, afirman que las propiedades para este tipo de contratación, no supera el 5%. A todo esto hizo referencia Moreno en diálogo con revista La Columna. 

-¿Cuál es la realidad del sector inmobiliario?

– La verdad es que hay mucha incertidumbre en el tema de los alquileres. El presidente electo, Milei, ha tomado la decisión de derogar la ley de alquileres, que se ha modificado hace poco y la ley anterior. 

O sea, que entraría en vigencia la ley que teníamos en el 2015. En esa ley, las actualizaciones se hacían de manera semestral, por lo general, y los contratos de dos años. Estaba bien definido cuál era el valor que se iba a pagar de alquiler.

Supongamos, en un contrato de dos años, estaba definido cuál iba a ser el valor semestral, también el del mes 7 al 12, del 13 al 18 también… todos los números estaban bien definidos. Uno sabía cuánto iba a pagar desde el principio hasta el final. 

Después aparece esta ley, en la época de la pandemia, y pasa los contratos de dos a tres años de duración, con actualización anual y en base a los índices de contratos de locación que elabora el Banco Central, donde relacionaba la inflación con el salario de los trabajadores del Estado. 

Esa ley estaba funcionando hasta hace muy poco tiempo, después se modifica y se mantiene la duración del contrato de tres años, pero la actualización que era de un año pasa a ser semestral. Era uno de los pedidos que nosotros hacíamos, que los contratos tengan duración de dos años y que la actualización sea cada seis meses. 

-¿Cuál es la diferencia en el actual y anterior sistema establecido por la Ley 27.551 para los incrementos?

-Con la modificación pasa al sistema de actualización con el índice de “Casa Propia”, que no beneficiaba a los propietarios porque estaba muy por debajo de la actualización que se debía hacer por la inflación que hay en el país. 

Supongamos, si la inflación era del 140% anual, el índice  de “Casa Propia” iba a ser de un 85%; muy por debajo de la realidad. Y ese es el problema que tenemos hoy; hasta tanto no se derogue, nos regimos por esa ley que perjudica de sobre manera al propietario.

-En el caso de volver a los contratos de dos años, con valores que se establecen desde el principio del contrato, ¿no los perjudicaría, debido a la inflación?

-Ahí se va a considerar seguramente una actualización entre las partes. Es lo que explica el presidente electo, él quiere que las partes sean las que pacten, un “acuerdo entre partes”. Por eso habla de la libertad de mercado, de la no intervención del Estado en el caso de los contratos de alquiler. 

Y la verdad es que así ha funcionado muy bien el mercado inmobiliario durante muchos años. Después, cuando interviene el Estado con esta ley de alquileres, donde se establece un índice, ahí creo que se ha complicado y ahora más, con esta actualización. En definitiva, volver a la ley que regía hasta 2015 favorecería porque van a  ser las partes las que pacten esa actualización.

-¿Sería igual para los propietarios que quieren hacer acuerdos de manera particular con los inquilinos?

-Sí, pero siempre, el corredor inmobiliario es el que está más actualizado, el que sabe de las modificaciones, no desconoce los puntos de la ley y también le puede hacer la sugerencia en cuanto al alquiler. La inmobiliaria es la que mejor lo va asesorar. En un acuerdo entre las partes es como que va a estar un poco desprotegido el inquilino.

-¿Qué medidas se toma en este contexto de incertidumbre?

-Hoy, la demanda supera ampliamente a la oferta. Eso es algo que se viene dando hace mucho tiempo, desde la época de la pandemia. Hoy es muy difícil conseguir propiedades en alquiler para viviendas. 

En nuestra provincia, eso se debe, en gran medida a la cantidad de estudiantes que llegan. Tenemos una universidad pública y una privada a la que vienen muchos estudiantes del interior, de otras provincias y hasta de otros países. 

Además, Santiago es un punto importante por los hospitales, los sanatorios, porque mucha gente viene del campo a hacer sus tratamientos, por cuestiones de salud y necesita alquilar. Y también por otro lado, también tenemos el turismo, el gran avance que ha habido en materia de turismo, los eventos que hay de todo tipo, culturales culturales, deportivos, eventos religiosos, eso hace que haya mucha demanda de alquileres.

-¿Tienen alguna idea, una estadística, de qué porcentaje de propiedades inmuebles están en alquiler permanente y en alquiler temporal?

-Sí bien, no hay estadística, más o menos se puede hablar de que un 95% está destinado a alquiler permanente y un 5% para alquiler temporario. El tema es que, para ofrecer una propiedad en alquiler temporario, tiene que reunir ciertas características. 

Es decir, tiene que ser un lugar que esté totalmente amoblado, y eso también implica otros cuidados por parte del propietario. Muchas veces, el inquilino alquila por tres, cuatro días o una semana y después de tiene que ir a las 5 de la mañana y el propietario tiene que salir corriendo a esa hora a recibir las llaves, porque hay que controlar que todo esté en orden. 

Por lo tanto, no sólo tiene que ser una propiedad que esté completamente equipada, sino que también implica otros tiempos. Muchos lo ven más conveniente; es cierto, es más conveniente que el alquiler permanentemente, pero implica otro tiempo, totalmente distinto.

-De momento, ¿los propietarios eligen alquilar o prefieren esperar a ver qué pasa después del día 10? 

– Aquí se alquila. Si bien hay gente  que especula con este tema, son los menos. La gran mayoría, por no decir todos, si tienen la propiedad para alquilar, la alquilan. No están especulando porque, muchas veces es el único ingreso que tienen. 

-¿De cuánto fue el incremento de este año?

-Para este mes de noviembre sería del 128% interanual. Esa ha sido la actualización, que está por debajo de la inflación. Muchas veces uno ve los números y se plantea que un 128% es mucho, pero si se considera la inflación, esta está muy por encima de esos valores. 

Es una de los problemáticas que teníamos con la Ley anterior, que ahora se modificó (octubre 2023), porque la actualización era anual, y había que esperar mucho para actualizar. Igualmente, ahora, con la actualización semestral en el cuarto mes ya queda desfasado el incremento. 

El problema de fondo es la inflación. Por más que se modifique o toque la Ley, si no se resuelve el problema de la inflación, no tenemos acceso a créditos hipotecarios, y así es muy difícil de obtener una primera vivienda. Muchos no tienen más remedio que recurrir al alquiler. Creo que hay problemas de fondo en la economía que son perjudiciales, no solo para el mercado inmobiliario, sino también en otros ámbitos.

¿QUÉ SE NECESITA PARA DEROGAR?

Sin embargo, pese a las intenciones del presidente electo, la medida de dejar sin efecto la Ley de Alquileres no será de un día para el otro. La normativa no puede derogarse mediante Decreto de Necesidad y Urgencia, si a eso se apela. Por ser una ley aprobada en el Congreso de la Nación, su derogación, ya sea total o parcial, requeriría de un nuevo tratamiento legislativo.