Parecen haber transcurrido décadas y solo pasaron dos años, dos años en los cuales se logró casi en forma instantánea solucionar un problema de larga data ocasionado por algunos legisladores que poco y nada conocen el mercado inmobiliario. Desde el 2020 y hasta diciembre de 2023 los genios del fracaso del mercado inmobiliario, en lo que respecta a las locaciones, ocasionaron un daño casi irreparable. Y digo “casi” porque, a partir de diciembre de 2023, el presidente elegido por la mayoría de los argentinos puso a disposición un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que, con el paso de los meses, complementado por la disminución paulatina de la inflación y en especial la confianza, pareciera que -si se quiere- se puede cambiar la historia. De este modo, ir revirtiendo el daño ocasionado por la sanción de dos leyes anteriores, permitiendo devolver al mercado miles de propiedades que se habían retirado, las que, en muchos casos, se volcaron a la venta, perjudicando con ello a los inquilinos, por la escasa oferta y, en consecuencia, el incremento de los valores locativos.
De un promedio aproximado de 250% de actualización interanual (IPC o ICL) en el 2023 al 42% en noviembre del 2025, lo que implica un resultado positivo en cuanto al DNU y altamente esperanzador en cuanto a que la inflación (uno de los índices que se toma para actualizar los alquileres) va mermando de a poco. En un país que se educó, desde casi siempre, a convivir con altísima inflación que impacta directamente en la vida de todos los argentinos de una manera u otra, imposibilitando inclusive el acceso a la compra de viviendas a través del crédito, que desapareció por completo de la vida de aquellos que necesitan un techo por las altas tasas de interés.
Con un mercado locativo sensible, ágil y dinámico, aunque bastante controlado en cuanto a la característica ilustrada en el DNU/2023 (plazos, moneda, tipo de actualización, etc.), hoy el objetivo de quienes carecen de un techo está puesto en el acceso al crédito para la compra de una vivienda. Si bien el regreso de esta posibilidad, por la disminución de la inflación, con dólar no tan inquieto y algo de previsibilidad, permite con optimismo observar que se puede lograr, pues las entidades bancarias deben cumplir la función para las que se crearon (prestar dinero para invertir en bienes y servicios) y dejar de ser meros prestamistas del Estado. Evidentemente, las tasas de interés -hoy bastante altas- sumado a una falta de actualización de los ingresos (poder adquisitivo rezagado), más el endurecimiento de los requisitos (scoring-puntaje) y la aplicación del UVA, solo unos pocos logran el objetivo y el sueño de “la casa propia” se va diluyendo en miles de casos, a lo largo y ancho de nuestro país, en un contexto de demanda más contenida.
Lamentablemente, la tan alta inflación de años anteriores, sumada a un ingreso nada actualizado, más incremento en los servicios (energía, gas, tasas e impuestos) hace imposible contar con un scorign satisfactorio para la entidad crediticia. Es más, desde hace un tiempo largo, la morosidad por la compra de bienes y/o préstamos personales es una constante y afecta las condiciones para el acceso al crédito para la adquisición de una vivienda.
Hoy se notan más requerimiento en unidades usadas (mono ambientes o 2 ambientes) pues son a valores más accesibles, ya que las que se construyen desde el pozo están atadas a la moneda norteamericana (no obstante, con financiación) y su fluctuación relacionada más a la situación política que económica. Lo cual no da la previsibilidad que se necesita en un país donde la estampida del dólar siempre está latente. A pesar de todo se continúa construyendo más lento y teniendo en cuenta la potencial demanda, en un país que necesita 4 millones de unidades que deberían ser satisfechas por el Estado (viviendas tipo económicas) y por el sector privado.
En síntesis, las preguntas que muchos nos hacemos, ¿estamos en camino de lograr vivir en un país previsible en todos los aspectos? ¿La inflación, en algunos años, será solo un triste recuerdo? ¿Seremos capaces de lograrlo y soportar a pesar de la situación actual que golpea muy fuerte a sectores más vulnerables y de escasos recursos o recurriremos al cambio brusco de gobierno alentado por sectores económicos y/o políticos enemistados con el oficialismo reinante? La historia nos condena.
*Carlos María Borges – CPI. MP.054
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